Il peut être opportun de constituer une société civile immobilière (SCI) dans le but de faciliter la transmission de son patrimoine à ses enfants tout en l’optimisant fiscalement.
1/ Une souplesse dans la gestion du patrimoine
- Eviter les blocages de l’indivision
La vente d’un immeuble (maison, appartement ou terrain) détenu en indivision nécessite l’accord de l’unanimité des propriétaires indivis, alors que la vente d’un bien détenu par un SCI obéit aux règles fixées dans les statuts.
Aussi, alors que la mise en location d’un bien détenu en indivision nécessite l’accord d’au moins deux tiers des indivisaires, dans le cadre d’un bien appartenant à une SCI, le gérant peut agir seul sans obtenir l’accord des autres associés ou à une majorité inférieure.
- Clause d’agrément
En cas de décès d’un associé, les statuts peuvent subordonner l’entrée de ses héritiers dans la SCI à l’obtention de l’agrément des associés. Cet agrément pourra être accordé à certains héritiers et refusé à d’autres. En cas de refus, l’héritier exclu aura droit à une compensation financière égale à la valeur des parts lui revenant normalement.
Par exemple, cette clause offre la possibilité au conjoint survivant ou une partie des enfants de se voir protégée de certains héritiers (mésentente, famille recomposée…).
2/ Une optimisation fiscale
- La décote
Une décote d’environ 10% est appliquée sur la valeur des parts sociales de SCI. Or c’est la valeur des parts de la SCI qui sert de base imposable pour le calcul des droits de donation ou de succession. Ainsi, le montant de l’imposition s’en trouve diminué.
- La prise en compte du passif
La valeur des parts de SCI données ou transmises par succession pour le calcul des droits dus à l’Etat, est leur valeur nette.
Par exemple, si la SCI a contracté un prêt pour l’achat d’un appartement, le capital du prêt restant dû au jour de la donation ou du décès sera défalqué de la valeur de l’appartement pour la détermination de la valeur nette des parts sociales.
3/ En pratique
La liste des avantages offerts par la SCI n’est pas exhaustive du fait de la grande liberté dans la rédaction des statuts.
Aussi, c’est pourquoi chaque famille de par sa composition et son histoire, étant particulière, est-il important d’accorder la plus grande attention à la rédaction des statuts de la SCI afin que ceux-ci soient au plus près de la volonté des parents désirant se servir de la SCI familiale comme d’un outil de transmission.
Elodie Guerif
Formation juridique et Gestion de patrimoine
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